향후 부동산 전망 예측 part.1(일본 등 선진국 사례 비교)

선진국(미국, 유럽, 일본 등)의 부동산 시장 변화 사례를 보며 대한민국 부동신 시장의 미래를 예측해보고자 한다. 금리변동, 인구감소, 일자리감소 등의 외부 요인과 부동산시장의 연관성에 대해 알아보자.

 

이번 포스팅에는 우리나라와 매우 흡사한 문화를 가지고 있는 일본에 대해 알아보겠다.

 

1. 선진국 부동산 시장 전망(일본)

  1) 상승 요소

     가. 수도권 인구 밀도 심화

 

일본 시장 예측은 우리나라와 크게 다르지 않다. 일본 또한 우리나라와 마찬가지로 인구감소세에 접어들었고, 수도인 도쿄 외 지방의 이탈률이 매우 크기 때문이다.

 

반면, 수도인 도쿄의 인구수는 2013년 이후 지방 도시에서 유입되는 인구때문에 꾸준히 증가하고 있다. 

 

 

2013년 이후 1만명 이상 증가 지역(빨강색)

사진 상 빨강-오렌지-초록-파랑-보라 순서로 1만명이상 -> 5천명이상 -> 보합 -> (-)5천명 이상 -> (-)1만명 이상 인구 변화를 나타낸다.

 

도쿄 중심지를 기점으로 인구가 늘어나고, 외곽으로 갈 수 록 인구가 줄어들었다. 이 현상은 앞으로 계속 가속화 될 전망이며, 이는 수도권 중심의 부동산에 대한 수요가 늘어난다는 것이고, 부동산 가격 상승의 원인이 된다.

 

 

     나. 아직은 낮은 대출금리와 코로나 국면에서 의외로 큰 타격을 입지 않은 일본 시장경제 

 

일본 시중 은행의 국채 매입 비율(빨간 선) 

양적완화 즉, 국채금리완화를 하기 위해 국채를 몽땅 매수하던 일본은 그 비율을 줄여나가는 추세이다. 왜냐면, 경제 활성화를 위해 금리를 내리다 보면 그 한계점에 다다르기 때문이다. (은행이 모두 도산할 수 있기 때문이다.)

 

현재 전 세계적으로 경제 부양을 위해 저금리 대책이 유지되고 있지만, 그에 따라 부채 위험 비율도 올라가기 때문에 다시 금리를 올려야하는 상황에 직면하였다.

 

하지만 올해 3 월에 일본 은행은 장기 금리의 변동폭을 ± 0.25 %까지 완화한다고 발표하였다. 갑자기 금리를 크게 올리면 뒤따라오는 여러 부작용이 있기 때문에 상승 폭에도 상하한선을 둔 것이다.

 

요약: 우리나라와 마찬가지로, 수도권 인구 밀집 심화 및 저금리로 인한 매수 심리 활발

 

 

 

  2) 하락 요소

     가. 부동산 관점 변화

 

우리나라에서 바라보는 부동산이라는 자산과는 다르게, 일본에서는 조금 다르게 바라보는 시각이 있다. 예를들어 지역적인 특색이나 상황을 반영하는 것이다.

 

기후적으로 태풍과 지진이 잦은 일본은 부동산에대한 인식이 우리나라와는 매우 다르다, 예를들면 "부동산의 가치는 은 차후 자연재해로 인해 언제든지 가치가 하락할 수 있다" 라는 시각이다.

 

특히나 이런 불안감에서 오는 심리는 노후화된 건물에서 도드라진다. 지진이나 태풍과 같은 자연재해에 대응할 수 있는 건축법은 해가 갈수록 진화하기 때문에, 건설된지 오래 된 건물들은 비교적 이 부분에 있어서 취약하다.

 

 

 

 

그리하여 일본 내부에서는 신식 건물이 아닌 구식건물에 대한 불안감이 기본적으로 깔려있다. 그리하여 우리나라와는 다르게 건물의 연한이 오래 될 수록 자산으로의 가치가 크게 하락한다는 인식이 있다.

 

이와같은 심리는 해가 지날 수록 더더욱 악화되며, 유지보수비용 및 보험료 같은 것이 부담이 되어 소비 심리를 위축시킨다. 실제로 일본에서는 부동산 가격 상승보다 유지비용(보수, 보험료, 세금 등) 이 더 크다고 보는 시각이 적지 않다.

 

 

     나. 인구 하락으로 인한 공실 증가

 

인구 감소는 주택가격 영향에 직접적인 영향을 미친다. 일본은 우리나라와 마찬가지로 노령화가 진행되는 대표적인 나라이고 이는 인구 감소로 이어진다. 하지만 인구 감소로 인한 공실율 증가는 지방 도시에서 뚜렷히 나타나는 현상이고, 대도시에서는 그 영향이 미미하다.

 

 

 

 

 

2. 결론은 가격 상승이다. 그것은 전 세계적인 추세

  1) 외부 영향은 전세계적으로 비슷하다, 중요한것은 심리

부동산 가격은 사실상 외부적인 요인도 중요하지만  내부적인 요인도 중요하다.

 

외부적인 요인이란 금리, 경제, 정책 등을 뜻하고 내부적인 요인은 심리, 가치관 등을 뜻한다.

 

주택 소유에 관한 선호도 조사

 주택의 소유에 대한 일본국민의 인식을 보면, 주택 소유 지향에 대해 "토지 · 건물은 모두 소유하고 싶다"고 답한 응답자의 비율이 68 3 %되었다.또한 권역 별 결과는 '토지 · 건물은 모두 소유하고 싶다 "고 대답 한 사람비율이 대도시와 지방 지역에서 각각 68 1 % 68 4 %로 나타났다.

 

위같은 통계를 통해 단점으로 지적되었던 부동산 소유에 따른 자산 위험성 증가 부분에 대해서 그걸 감안하고라도 주택을 소유하고자 하는 비율이 매우 높다는 것을 알 수 있다.

 

 

  2) 우리나라 도시 계획 구조적 한계점

우리나라는 주거지역과 일터가 명확하게 구분되어있는 구조다. 즉, 직장과 일터가 확실하게 물리적으로 구분되어있다. 이런 도시들의 특징은 출퇴근 시간에 교통체증이 많고, 주거지역 중심으로 상업이 발달해있다는 것이다. 이는 주거지역으로 선호되는 구역이 따로 정해져있다는 것이고, 이러한 수요는 가격상승의 원인이 된다.

 

 

인프라가 서울에 집중되어있는 우리나라의 경우에는 1,2,3기 신도시가 도입되더라도 즉, 분산 정책을 시행하더라도 서울에 대한 수요는 줄어들지 않았다. 이는 수요가 많은 지역에서 멀리 떨어져있다는 인식 때문인데, 이는 서울 뿐만 아니라 다양한 대도시에서도 마찬가지이다. 각 도시에는 사람들의 수요가 끊임없는 구역이 있기 때문이다.

 

 

어떤곳은 교육인프라가 잘되어있어서, 어떤곳은 교통인프라가 좋아서 수요가 많다. 그곳에서 얼마나 떨어져 있느냐가 관건이고, 한번 인프라가 형성되어있는 곳 주변은 쉽사리 수요가 바뀌지 않는다.

 

 

 

  3) 건축물의 내구연한 그리고 재건축

우리나라 철근콘크리트 구조물의 수명은 50년-100년 정도이다. 자연재해 특히나 지진의 피해가 크지 않고, 기둥구조가 아닌 내력벽 구조로 지어지는 우리나라 건축물은 아직 내구연한이 도래되지 않은 곳이 대부분이다.

 

우리나라에서 가장 오래된 아파트로 유명한 충정아파트는 기둥식 구조이다.

 

 

 

 

기둥식	내력벽 구조식
건물 지지하중을 기둥이 받아 벽체를 변경, 제거할 수 있다.	건물 지지하중을 벽체가 받아 변경, 제거가 불가능하다.

 

그로인해 배수관, 난방설비 등 벽체 내부에 위치한 기타설비들을 교체 혹은 보수하기 용이하다.  즉, 건물이 오래되더라도 보수나 리모델링을 통해 충분히 수명을 늘릴 수 있다.

 

 

이에 반해 내력벽 구조식은 건물의 하중을 벽이 받치고 있는 구조라서 그 벽체 안에 위치한 배관이나 설비들을 유지보수하고 교체하는데 어려움이 따른다

 

우리나라의 대부분의 아파트는 내력벽 구조식이다. 그로인해 콘크리트 구조물이 멀쩡함에도 각종 배관의 누수, 부식 등으로 사람이 힘든 환경이 되어 재건축을 해야하는 상황에 직면한다.

 

 

 

또한 우리나라는 재건축을 통한 시세차익이 더 크다고 판단하여 수익성을 판단하여 바로 재건축에 들어간다. 이로인해 새 아파트에 대한 수요는 더욱 높아지고, 거기에 최첨단 IT기술이 접목된다면 그 가치는 이전 건물에 비해 천정부지로 높아진다.

 

 

이러한 이유에 의해서 재건축을 노리거나, 실제로 재건축을 시행하여 아파트의 가치를 더욱 높이는 행위가 반복되는 것이다. 

 

새롭게 건설되는 과정에서 인건비 상승, 자재값 상승등으로 인해 당연히 아파트를 짓는 데 들어가는 돈이 더 들어가고, 이는 분양가 상승으로 이어진다. 가격상승이 꼬리에 꼬리를 무는 것이다.

 

 

요약: 우리나라는 개량 및 보수에 불리한 내력벽 구조로 지어진게 대부분이고, 거기에 맞물려 보수,개량 보다는 새로 짓는것이  더욱 유리하다는 판단 하에 재건축이 선호된다. 고로, 새 아파트를 짓고 그곳에 들어가고자 하는 수요가 끊임없다.

 

 

 

3. 마치며..

출산율이 급격하게 떨어지는 우리나라는 인구감소로 인해, 그리고 금리 상승으로 인해 집값이 떨어질 것이라는 전망이 속속들이 나오고 있다. 하지만, 인프라는 한정되어있고 물리적인 거리는 교통의 혁신적인 변화가 있지 않는 한 절대 극복할 수 없다. 

 

한정된 인프라를 누리기 위해 사람들은 조금이라도 더 유리한 지점을 차지하고자 한다. 부동산은 그 어떤것보다 안정적인 자산이라는 인식과 맞물려 근 몇년간의 상승은 사람들에게 꿈을 안겨주었다.

 

인구감소로 인한 지방 소멸화 현상이 가속화 되고 있는 현재로는 부동산에서의 양극화가 필연적이라고 생각한다.

 

어찌 보면 옛것을 버리고 새것을 찾는것은 인간의 본능이다. 새것에 대한 수요가 없어지지 않는 한 이 현상은 지속될 거라고 생각한다.

 

 

다음 포스팅에는 미국 부동산에 대해 우리나라와 비교해 보도록 할 예정입니다.